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Welche Tilgungsarten gibt es bei Baufinanzierungen und welche Vorteile bieten sie. Kostenlose Beratung - Kass Finanz.

Bei Baufinanzierungen werden unabhängig von der Zinsbindungsfrist und der entsprechenden Kapitalverzinsung die Tilgungsart und die Tilgungshöhe vertraglich festgeschrieben. Die Tilgung gibt an, wie das Darlehen zurückgezahlt werden soll. Eine hohe Tilgung hat eine schnelle Rückzahlung zur Folge.

Es gibt auch die Möglichkeit eines Tilgungsersatzes, bei dem durch Bausparen bzw. ein Bauspardarlehen der Restsaldo des Ursprungsdarlehens durch eine Umschuldung bei Zuteilung erfolgt. So können Sie über die gesamte Darlehenslaufzeit das Zinsrisiko ausschließen.

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1. das Annuitätendarlehen. Ihre monatliche Hausbelastung setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil (beide in % immer auf den Ursprungskredit bezogen) zusammen. Der Kunde zahlt eine monatliche feststehende Rate. Durch die laufenden Zahlungen wird die Restschuldsumme laufend reduziert und der entsprechende Zinsanteil der Rate sinkt. Dafür erhöht sich entsprechend der Tilgungsanteil. Die monatliche Rate verändert sich nicht während der Zinsbindungsfrist, an deren Ende für die Darlehensrestsumme eine neue Finanzierung vereinbart werden muss. Unabhängig vom vereinbarten Tilgungssatz können oftmals Sondertilgungen in vertraglicher Höhe zusätzlich geleistet werden. Je niedriger der Tilgungssatz ist, so länger dauert die Gesamttilgung des Darlehens. Folgende Angaben können Ihnen bei der Planung Ihrer Baufinanzierung helfen. Sondertilgungen werden nicht beachtet, es wurde ein linearer Verlauf berechnet. Unabhängig von der Tilgungshöhe muss nach Ablauf der gewählten Zinsbindungsfrist (Zinsauslauf) eine neue Baufinanzierungsvereinbarung für die jeweilige Restsumme erfolgen.
   1. 1,0 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 45 Jahre
   2. 1,5 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 36 Jahre
   3. 2,0 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 30 Jahre
   4. 2,5 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 26 Jahre
   5. 3,0 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 23 Jahre
   6. 3,5 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 20 Jahre
   7. 4,0 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 18 Jahre
   8. 5,0 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 15 Jahre
   9. 6,0 % Tilgung = Gesamtlaufzeit ca. 13 Jahre

1. die Tilgung durch einen Bausparvertrag. In diesem Fall wird neben der monatlichen Zinsleistung an die Bank ein neu abzuschließender Bausparvertrag bespart. Durch die Höhe der Ansparung, ggfs. auch mit vermögenswirksamen Leistungen, wird die Zuteilung des Bausparvertrages beinflußt. Durch Bildung von Teilbausparsummen kann das Darlehen teilweise reduziert werden und die Zinsleistungen erfolgen von der jeweils reduzierten Restsumme. Auf diese Weise können sehr zinsgünstige Bauspardarlehen in die Gesamtfinanzierung einfliessen bzw. das Zinsänderungsrisiko zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfrist ausgeschlossen werden. Ggfs. kann die monatliche Rate über die gesamte Finanzierungsdauer festgechrieben werden.
2. die Tilgung durch ein Tilgungsersatz. Hier wird zur Tilgung ein endfälliges Ersatzmittel, z. B. eine Kapitallebensversicherung, eingesetzt. Bei Fälligkeit des Tilgungsersatzes wird das Darlehen komplett getilgt. Während der Darlehenslaufzeit sind die Zinsleistungen an die Bank und die Prämie für den Tilgungsersatz zu leisten. Eine Tilgung des Darlehens erfolgt erst mit der Fälligkeit der Sicherheit.

Für Eigennutzer der Immobilie ist die annuitätische Tilgung wohl der bessere und sichere Weg. Wenn die monatlichen Belastungen bis zur endgültigen Bezahlung der Immobilie gesichert werden soll, bietet sich ggfs. die Variante der Tilgung durch einen Bausparvertrag an.

Bei vermieteten Immobilien können alle drei Varianten vorteilhaft sein. Ihr Steuerberater kann Sie hier bestens beraten. Die Rendite aus einem Tilgungsersatz sollte nach Abzug der Steuern und Kosten höher sein, als die zu zahlenden Zinsen für das Darlehen.